허가 없이 계약했다가
계약 무효 + 형사처벌
실제로 일어나는 일입니다
"설마 나한테 그런 일이?" 싶으셨다면, 이 페이지를 끝까지 읽으세요.
2026년 단속이 강화되면서 적발 사례가 크게 늘고 있습니다.
토지거래허가 없이 체결한 계약은 법적으로 무효입니다.
계약금을 낸 뒤 발각되면 반환 분쟁까지 이어질 수 있어 사전 확인이 필수입니다.
"부동산 거래인데 설마 형사처벌까지 받겠어?" 이런 생각으로 넘어가시는 분들이 많습니다. 그런데 토지거래허가법은 생각보다 강력합니다. 허가 없이 체결한 계약은 처음부터 효력이 없고, 민사·형사 책임이 동시에 따라옵니다.
위반 시 처벌 기준 한눈에 보기
형사처벌 (미허가 거래)
2년 이하 징역
또는 토지가격의 30% 이하 벌금. 매도인·매수인 모두 처벌 대상입니다.
계약 효력
계약 전부 무효
허가 없이 체결한 계약은 처음부터 법적 효력이 없습니다. 소유권 이전 불가.
이행강제금 (의무 미이행)
공시가의 10%
실거주 의무 미이행 시 연 1회씩 반복 부과. 이행 완료 시까지 지속됩니다.
국세청 통보
자금 출처 조사
위반 사실 적발 시 자금 출처 조사로 연결될 수 있습니다. 증여세·양도세 추징 가능.
자주 발생하는 위반 유형 5가지
가계약금 수수 후 허가 신청
허가 전에 계약금 일부를 주고받는 행위. "가계약"이라는 표현을 써도 법적으로는 계약으로 인정될 수 있어 무효 처리됩니다.
허가 후 실거주 미이행
허가를 받고도 실제로 거주하지 않거나 바로 임대를 주는 경우. 이행강제금 부과 및 허가 취소 대상입니다.
허가구역 인지 못하고 계약 체결
"몰랐다"는 것은 면죄부가 되지 않습니다. 중개사의 안내 미흡이 있어도 법적 책임은 계약 당사자에게 있습니다.
허가 목적과 다른 용도로 이용
주거 목적으로 허가받은 후 실제로는 사무실 등으로 사용하는 경우. 이용 실태 조사에서 적발됩니다.
허가증 받고 기존 주택 미처분
1주택자가 처분 계획서를 제출했지만 기한 내 처분하지 않는 경우. 허가 취소 및 이행강제금이 동시에 부과됩니다.
허가 없이도 거래 가능한 예외 케이스
아래에 해당하는 경우에는 허가 없이도 거래가 가능합니다. 내 상황이 해당하는지 확인해보세요.
- 민사집행법에 의한 경매·공매로 취득하는 경우
- 국가·지방자치단체가 취득하는 경우
- 허가 면적 기준 이하의 토지를 거래하는 경우 (주거지역 6㎡ 이하 등)
- 상속으로 인한 소유권 이전 (단, 이후 처분 시 허가 필요)
- 법인 합병·분할로 인한 취득의 경우
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의취득
📌 중요: 예외 케이스에 해당한다고 판단했더라도, 반드시 관할 구청에 사전 확인을 받으세요.
예외 요건을 오판해 허가 없이 거래했다가 나중에 문제가 생기는 사례가 있습니다.
계약 전 반드시 체크할 주의사항
⚠️ 계약 체결 전 필수 확인사항
- 계약서 작성 전 반드시 허가구역 여부와 면적 기준을 확인하세요.
- 중개사가 "괜찮다"고 해도 직접 토지이음에서 재확인하세요. 중개사 실수에 의한 피해도 계약자 본인 책임입니다.
- 가계약금 명목으로도 금전을 수수하지 마세요. 허가 전 금전 수수는 문제가 될 수 있습니다.
- 허가를 받은 뒤에도 반드시 의무 이행 기간(실거주 2년 등)을 지켜야 합니다.
- 기존 주택 처분 계획서를 제출했다면 기한 내 반드시 이행하세요.
- 이상하다 싶으면 계약 전에 법무사나 공인중개사에게 확인하는 것이 훨씬 안전합니다.
"혹시 내 계약에 문제가 있는 건 아닐까?" 걱정되시나요?
지금 상황을 정확히 점검하는 게 가장 빠른 해결책입니다. 👇
자주 묻는 질문
Q. 이미 계약서를 썼는데, 허가 없이 체결한 걸 알았습니다. 어떻게 해야 하나요?
가장 중요한 건 즉시 계약을 중단하고 전문가 상담을 받는 것입니다. 허가 전 계약은 무효이므로 계약금 반환 문제가 발생할 수 있고, 상황에 따라 허가를 소급 신청할 수 있는 경우도 있습니다. 시간이 지날수록 복잡해지니 빠르게 움직이세요.
미허가 계약 대처법 상담받기 →Q. 공인중개사가 알아서 처리해줄 거라고 했는데, 책임은 누가 지나요?
법적 책임은 계약 당사자인 매도인과 매수인에게 있습니다. 중개사의 과실이 인정되면 손해배상 청구가 가능하지만, 형사처벌 등 행정 책임은 계약 당사자 본인이 집니다. 중개사 말만 믿지 말고 직접 확인하는 습관이 중요합니다.
허가 신청 직접 하는 방법 보기 →