두 서류 완전 비교
건축물대장 vs 등기부등본
언제 어떤 걸 먼저 봐야 할까?
헷갈리는 두 서류 한눈에 정리 · 면적·소유자 불일치 시 어느 쪽이 맞나 · 2026년 기준
부동산 계약 전에 서류를 챙기려고 보니 "건축물대장도 봐야 한다", "등기부등본도 봐야 한다"는 말이 나옵니다. 둘 다 봐야 하는 건지, 하나만 봐도 되는 건지, 아니면 어느 쪽이 더 중요한 건지 헷갈리셨던 분들이 많습니다.
더 복잡한 건, 두 서류에서 소유자 이름이 다르거나 면적이 다를 때 어느 쪽을 믿어야 하는지 판단이 어렵다는 점입니다. 이 질문에 명확한 답을 드리겠습니다.
등기부등본만 봤다가 무허가·불법 증축 건물에 입주하는 사례가 있습니다. 반대로 건축물대장만 봤다가 근저당이 잔뜩 설정된 건물에 전세 보증금을 넣는 경우도 있습니다. 두 서류는 서로 다른 정보를 담고 있기 때문에, 부동산 계약 시에는 반드시 둘 다 확인해야 합니다.
건축물대장 = 건물 자체의 물리적 정보 (구조·용도·면적·위반 여부) → 건물이 합법적으로 지어졌는지 확인
등기부등본 = 건물의 권리관계 (소유권·근저당·임차권) → 내 보증금이 안전한지 확인
두 서류의 역할 차이, 상황별 어떤 서류를 먼저 봐야 하는지, 면적·소유자 불일치 시 어느 쪽이 우선인지, 발급 비용 및 방법까지 모두 정리합니다.
하나만 보면 놓치는 정보가 반드시 생깁니다
📋 건축물대장
행정부(지자체) 관리 · 건축법 근거
📑 등기부등본
사법부(법원) 관리 · 부동산등기법 근거
| 비교 항목 | 건축물대장 | 등기부등본 |
|---|---|---|
| 관리 기관 | 지방자치단체 시·군·구청 |
법원(등기소) 대법원 인터넷등기소 |
| 근거 법률 | 건축법 제38조 | 부동산등기법 |
| 주요 확인 내용 | 건물 물리적 정보 구조·용도·위반 여부 |
권리관계 소유권·근저당·압류 |
| 면적 불일치 시 | 건축물대장 우선 | 참고용 |
| 소유자 불일치 시 | 참고용 | 등기부등본 우선 |
| 인터넷 발급비용 | 무료 | 열람 700원 / 발급 1,000원 |
| 발급 사이트 | 정부24 (gov.kr) | 인터넷등기소 (iros.go.kr) |
상황별 — 어느 서류를 먼저 봐야 할까?
건축물대장 먼저 건물이 합법적으로 지어진 건물인지 확인할 때
무단 증축·용도변경 등 위반건축물 여부, 실제 건물 용도(주거용·업무용), 사용승인 여부를 확인하려면 건축물대장을 먼저 열람합니다.
등기부등본 먼저 보증금이 안전한지, 집주인이 맞는지 확인할 때
근저당 설정 금액, 압류·가압류 여부, 실제 소유자 확인, 소유권 이전 이력 등 권리관계 확인은 등기부등본을 먼저 확인합니다.
둘 다 필수 전세·매매 계약 전 종합 안전 확인
아파트 이외의 빌라·단독주택·오피스텔·상가 계약 시에는 두 서류 모두 확인해야 합니다. 특히 보증금이 클수록 두 서류를 반드시 함께 체크하세요.
건축물대장만으로 OK 건물 용도·구조·면적만 빠르게 확인할 때
인허가 여부 확인, 건물 용도 파악, 오피스텔 주거·업무 구분 등 건물 물리적 정보만 필요할 때는 무료인 건축물대장만으로 충분합니다.
두 서류 내용이 다를 때 — 어느 쪽이 맞나?
⚡ 불일치 상황별 우선 기준
건축물대장
인터넷 발급
0원
정부24 무료
등기부등본
인터넷 열람
700원
인터넷등기소
등기부등본
인터넷 발급
1,000원
인터넷등기소
건축물대장은 정부24 또는 세움터에서 무료로 열람·발급 가능합니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 공인인증서 없이도 발급 신청이 가능합니다.
관공서 방문 발급 시 건축물대장 500원, 등기부등본 1,200원의 수수료가 발생합니다.
자주 묻는 질문
Q. 아파트 계약 시에도 두 서류를 다 봐야 하나요?
아파트의 경우 건물 자체의 위반 가능성이 낮아 등기부등본 위주로 확인하는 경우가 많습니다. 하지만 발코니 무단 확장, 용도 변경 등의 위반건축물 사례가 있으므로 보증금이 큰 경우라면 건축물대장도 함께 확인하는 것이 안전합니다. 어떤 항목을 중점 확인해야 하는지 더 알고 싶으신가요? 👇
Q. 등기부등본에는 소유자 A인데, 건축물대장에는 B로 나와요. 어떻게 해야 하나요?
소유권 기준은 등기부등본이 우선입니다. 건축물대장의 소유자 정보는 행정 처리가 늦어 갱신이 안 된 경우가 있습니다. 단, 두 서류 소유자가 다른 경우 반드시 실제 거래 상대방이 등기부상 소유자와 동일한지 신분증으로 확인해야 합니다. 이런 상황에서 추가로 확인해야 할 사항들이 있는데, 궁금하시다면 아래서 확인해보세요. 👇
유의사항
본 페이지는 2026년 6월 기준 정보를 제공하며, 법령 개정 시 내용이 달라질 수 있습니다.
등기부등본 발급 수수료(열람 700원·발급 1,000원)는 정책 변경에 따라 달라질 수 있으니 인터넷등기소에서 최신 정보를 확인하세요.
두 서류의 내용이 다를 경우 법적 판단이 필요한 사항은 부동산 전문 변호사 또는 법률구조공단(132)에 상담하세요.
건축물대장은 정부24(gov.kr), 등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 각각 발급받으세요.
부동산 계약 시 서류 확인만으로 모든 위험을 막을 수 없으므로 공인중개사를 통한 계약을 권장합니다.
본 내용은 정보 제공 목적이며, 법적 조언을 대체하지 않습니다.
